《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则》及相关配套制度的政策解读

　　一、出台背景

　　2021年，根据国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》精神，我市在全面总结发展保障性租赁住房试点和中央财政支持住房租赁市场发展试点工作经验做法的基础上，制定了《福州市人民政府关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（榕政办〔2021〕124号），明确了我市发展保障性租赁住房的基础制度和支持政策。为进一步贯彻落实榕政办〔2021〕124号精神，进一步完善我市保障性租赁住房的工作机制，制定出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则》及相关配套制度。

　　二、主要内容

　　（一）《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则》

　　主要内容有：

　　1.强化项目管理。明确保障性租赁住房房屋及土地只能整体确权、整体转让，不得办理分户产权，转让后不改变保障性租赁住房性质、土地用途和土地取得方式。

　　2.规范运营监管。依托现有福州市住房租赁服务监管平台，加快推进数字化管理，租赁合同期限不得超过6年，租金标准由第三方房地产评估机构进行评估后确定，租金应略低于同地段同品质市场租赁住房租金标准，具体市场租金标准由住房保障部门会同发改部门定期发布。

　　3.健全退出机制。明确了承租人和建设单位（运营单位）违反保障性租赁住房建设、运营监管政策规定或合同约定的退出举措。

　　（二）《福州市保障性租赁住房项目认定书管理办法》

　　明确了保障性租赁住房项目的认定标准和认定程序。

　　1.认定标准 

　　①户型面积不超过70平方米的小户型为主，其中工业（产业）园区配套用地建设保障性租赁住房以30平方米以下户型为主。

　　②出租对象为新市民、青年人等住房困难群体。园区企业、机关事业单位投资建设的租赁住房，可重点面向本单位、本园区职工等特定群体出租。

　　③项目建设标准应符合住建部关于集中式租赁住房建设适用标准。

　　④房源应集中式建设，规模上原则不少于50套（间）。

　　2.认定程序 

　　分为既有项目和新增项目

　　①既有项目中已申领中央财政奖补资金的直接发放认定书；其他符合条件的项目向所在地保租办提出申请，保租办牵头组织相关部门进行联合审查，符合我市保障性租赁住房标准的，核发项目认定书。

　　②新增项目中新供地保障性租赁住房用地项目认定程序为：申请人向项目所在地保租办提出申请，提交申请材料后，由保租办组织相关部门开展联合审查，符合条件的核发项目认定书。四城区项目由市保租办核发，其他项目由所在地县(市)区保租办核发并报市保租办备案。

　　（三）《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》

　　本《实施细则》适用于四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安），明确了存量非居住房屋改建为保障性租赁住房的房屋的范围、要求和审批程序。主要内容有：

　　1.明确改建的房屋范围：合法建设的商业（商务）办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋。

　　2.提出了六个方面的要求：一是权属清晰，改建项目应为依法登记取得不动产权证的合法建筑；二是主体应明确，改建主体应为房屋产权人；三是规模合理，改建规模原则上不少于50套（间）且建筑面积不少于1500平方米；四是结构符合安全要求，房屋现状应满足结构安全的要求；五是消防安全，改建前应委托第三方机构进行消防改造技术可行性评估；六是标准规范，改建项目要落实住建部关于集中式租赁住房建设适用标准。

　　3.规范审批程序。符合条件的向区保租办提出申请，由区保租办组织相关部门进行审核。对符合改建要求的，提出联合审查认定意见，并在官方网站和项目现场公示5个工作日。公示期满无异议的，报经所在区人民政府同意后由区保租办核发保障性租赁住房项目认定书。申请人凭项目认定书向资源规划、建设等部门办理相关手续。

　　（四）《福州市产业园区配套建设保障性租赁住房实施细则》

　　本《实施细则》适用于四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安），主要内容有：

　　1.建设模式。一是由企业自建，配套用地面积占比上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房；二是鼓励将工业（产业）园区中不具备自建条件工业项目的配套比例对应的用地面积和建筑面积相对集中起来，按照优化布局、合理配套的原则，由园区统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　2.审批程序。由产权人向所在区保租办提出申请并提交申请报告、土地使用权证、项目设计方案和建设运营方案等材料，由区保租办组织工信、资源规划、住建等部门开展联合审查，提出初步意见报所在区人民政府；区人民政府在各部门联合审查的基础上作出决定。经批准同意的，由所在区保租办核发《福州市保障性租赁住房项目认定书》。产权人凭《福州市保障性租赁住房项目认定书》办理规划条件变更（用地规划许可证）、工程规划许可证、施工许可证等基建审批手续。

　　（五）《福州市机关事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房实施细则》

　　1.适用范围 

　　位于四城区范围内的机关事业单位依法登记取得国有建设用地使用权、符合国土空间规划、未列入土地收储计划，并实际使用土地10年以上的土地，其土地使用权人可申请建设保障性租赁住房。

　　2.审批流程 

　　（1）宗地申请，根据空置情况和规划要求，可全部拆除重建或利用宗地内空余土地新建。

　　（2）分级审查，区保租办提出初审意见报区政府研究同意后报市保租办审核，市保租办提出用地、建设和运营方案报市政府决策。

　　（3）项目认定，市政府研究同意后，申请单位持市保租办核发的《保障性租赁住房项目认定书》办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。市资源规划局将土地用途变更为住宅用地(保障性租赁住房)，申请单位不补缴土地价款，原划拨地可保留划拨，原出让地签订补充合同约定土地使用年限按剩余年限计，期限届满由政府收回。

　　3.建设和运营要求 

　　（1）整体确权。项目建成经验收后办理不动产权登记，允许按土地用途单独登记，但应整体持有、不得分割转让。

　　（2）租金要求。可优先满足本单位干部职工的住房需求，租金标准自行确定，不高于市场标准90%。面向社会租赁的按我市保障性租赁住房相关规定执行，租金收入上缴市财政。

　　（3）日常监管。属地区政府、市机关事务管理局建立健全监管机制，组织相关职能部门加强项目建设、运营等全链条监管。